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商品房买卖合同违约金的认定标准

法律中国 董明 2016年07月12日


    商品房买卖合同中常常会约定违约金,违约金怎么约定?在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定,依据《合同法》第114条的规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。接下来由法律快车小编在本文为您详细介绍。

  一、法定依据

  1、《合同法》

  《合同法》第114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  2、《合同法司法解释二》

  《合同法司法解释二》第29条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  3、《买卖合同司法解释

  《买卖合同司法解释》第26条规定,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

  4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

  二、实际中违约金的考量因素

  一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生,在司法实践中,法院一般对于违约金采当事人意思自治原则,不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩,要求法院予以适当减少。在司法实践中,合同违约金考量的因素主要有以下四个方面:

  1、实际损失

  实际损失系由违约方造成所实际发生的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  在司法实践中,守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失,后者系因迟延付款,守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益,损失亦非违约所必然发生之损失,因此法院对此一般不予支持。

  此外,守约方亦常以租金损失抗辩,如出卖人主张租金利益损失,而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由,不予支持。那么,法院通常会支持哪一类损失呢?从司法实践看,法院一般会支持因合同所发生实际之费用,如出卖人为履行合同所支出如搬家费,买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。

  2、过错程度

  合同法规定违约之责任系采严格责任原则,但具体合同法分则中却有不同规定,违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同,过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时,同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。

  3、交易价格变动

  法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件,从实质上来看,价格波动也是守约方损失的判断依据,如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约,承担因商品房价格变动所受之钱款损失。

  4、上海地区法院通常调整违约金的范围

  在上海地区法院裁判案例来看,一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%,而违约方主张违约金过高诉请法院调整,在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间,一般守约方有过错,比例会降低,守约方无过错,比例会高。

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