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房产过户:购房合同更名程序和风险

法律中国 董明 2016年07月25日


       购房合同更名是房产过户的特殊方式。而购房合同更名的原因是什么?买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度。购房合同更名的流程是怎么样?购房合同更名的风险又是什么?接下来法律快车小编为您一一介绍。

  房产过户通常有继承、交易、赠与三种方式,这其中又以交易最为普遍。但实际上,房产过户还有一些特殊方式,比如购房合同更名。

 一、购房合同更名的原因

  购房合同更名是指买受人希望变更购房合同买受人,已达到过户的目的。变更购房合同买受人通常分为三种:增加、减少或者直接替换。

  购房合同更名通常是因为以下几种需求:

  1、买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。

  2、买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。

  3、出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。

  购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。

  我国法律规定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的,也不得办理房屋权属登记

 二、购房合同更名的流程

  1、未完成网签和备案

  这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。

  2、已经完成网签并完成备案

  这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意(请注意,这十分重要!),撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。

 三、购房合同更名的风险

  购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险:

  1、购房合同更名需重新备案,会被重新审核,如被主管部门发现真实目的是完成交易,则会被拒。

  2、如果完成更名和备案,在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。

  3、如果任何一方反悔,合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

  此外,大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名,但一般只有一次机会。

  这种情况也需要征得开发商同意,然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料,并由开发商在线提交更名需求。

  最后,房管部门审查后决定是否批准更名需求。

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