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海南三亚分公司土地使用权转让合同纠纷

法律中国 董明 2016年07月25日


 上诉人(原审被告):三亚天行房地产投资开发有限公司。住所地:三亚市跃进路3号301室。

  法定代表人:代伟,该公司董事长。

  委托代理人:李立军,该公司职员,住三亚市红沙狮子岭海景山庄。

  委托代理人:刘向,海南昌宇律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):湛江市粤西建筑工程公司海南三亚分公司。住所地:三亚市新建路水产冷冻厂宿舍楼二单元202房。

  法定代表人:曾景泉,该公司经理。

  委托代理人:李健,男,该公司职员,住三亚市水产冷冻厂宿舍楼202房。

  委托代理人:向红梅,海南海经律师事务所律师。

  上诉人三亚天行房地产投资开发有限公司(以下简称天行公司)与被上诉人湛江市粤西建筑工程公司海南三亚分公司(以下简称粤西公司)土地使用权转让合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2005)城民一初字第906号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李立军、刘向及被上诉人的委托代理人李健、向红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审认为,粤西公司与天行公司双方签订的《土地使用权转让合同》、《补充协议》、口头协议,主体适格,意思表示真实,未违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。粤西公司依约把狮子岭 16 亩土地使用权及地上 5 栋别墅的所有权过户至天行公司名下,并且把土地交付给天行公司占有,履行了合同义务,故粤西公司有权获得土地使用权及附属建筑物转让款190 万元及其它合同利益。天行公司在取得土地使用权后,却未能依约向粤西公司付款,尚有155966.9 元拒不向粤西公司付清。天行公司的行为已违约,其违约行为造成了粤西公司合同债权及利息的积极损失,天行公司为此应承担违约责任。粤西公司诉求天行公司给付尚余转让款及利息,合法有据,予以支持。尚余的转让款应为 155966.9 元,利息按中国人民银行逾期贷款利率每日万分之二点一计算,自 2003 年 12月1日至 2005 年 10 月 31 日止,应为21943.2 元,粤西公司仅诉求17378 .95元。天行公司未依约把5栋别墅的续建项目发包给粤西公司施工,而是发包给海南省第六建筑工程公司。天行公司的违约行为造成粤西公司依合同约定本应取得的可得利益的损失,该损失按完全赔偿原则之规定,天行公司亦应向粤西公司承担赔偿责任,可得利益损失按双方当事人约定的 15 万元计付。粤西公司诉求天行公司赔偿违约损失15 万元,合法有据,本院亦予支持。粤西公司诉求天行公司承担2 万元的律师代理费,因没有法律根据,本院不予支持。天行公司辩称粤西公司未依约拆除旧楼,属违约行为,依后履行抗辩权规定,可拒绝支付余款,并不赔偿利息损失。根据后履行抗辩权的合同双方权利义务关系的牵连性,粤西公司已将转让标的过户至天行公司名下,天行公司便应履行支付转让款的义务。因此,天行公司无理由主张后履行抗辩权。粤西公司未能拆除旧楼系因天行公司未能协调好拆除该楼事宜,应无违约过错。天行公司主张续建工程未经招标程序,双方达成的承包工程建设条款无效,不应承担15万元赔偿金。双方对该条款的约定不属法律、行政法规禁止性规定的范围,因此,天行公司的主张无理,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定,判决如下:一、被告天行公司应自本判决生效之日起十日内,向原告粤西公司给付土地使用权及附属建筑物转让款155966.9 元和利息17378 .95元;二、被告天行公司应在上述期间内,向原告粤西公司赔偿损失 15 万元;三、驳回原告粤西公司的其它诉讼请求。本案受理费 7681 元,由原告粤西公司负担 461 元,被告天行公司负担 7220 元。

  上诉人天行公司不服上诉称,上诉人对被上诉人在一审中的诉讼请求均未认可,争议颇大,加之本案的事实不清,因此,原审不应适用简易程序审理本案。上诉人与被上诉人之间签订《土地使用权转让合同》约定:被上诉人将狮子岭的 30 亩土地使用权及地上建筑物5栋未完工别墅转让给上诉人,转让款为344 万元。双方履行合同中,不存在将《土地使用权转让合同》中的转让标的条款变更为转让狮子岭16亩土地及地上附属物5栋别墅、转让款为190万元的"口头补充协议",因此被上诉人未按约定履行另外14亩土地的过户义务,且未按上诉人的付款开具发票,其行为已构成违约,其主张支付工程余款利息无法律依据。《补充协议》第3条款的约定,被上诉人只享有权利,不承担义务,违反自愿、公平、等价有偿及诚实信用原则。被上诉人没有取得相应的资质,不具备承建施工的能力。上诉人约定承包给被上诉人的续建工程属必须进行招标项目,因此该条款约定违反《中华人民共和国招投标法》的有关规定而无效;依据《交接协议》第二条款约定: 自2003年11月21日起,红沙狮子岭16亩土地及地上附属物归上诉人所有,上诉人有权对其项目进行任何处置,被上诉人无权干涉。由此可见,被上诉人已放弃主张《补充协议》第3条约定赔偿15万元的权利。因此,被上诉人请求上诉人赔偿15万元,没有法律依据。原审判决违反法定程序,认定事实不清,适用法律错误。请求依法改判,驳回被上诉人要求上诉人赔偿15万元及尚欠土地转让款利息及承担诉讼费的请求。

  被上诉人粤西公司辩称,被上诉人具有合格的资质和完备的手续,是合法的建筑主体和承包主体。上诉人未经招投标程序承诺给被上诉人续建的工程,根据我国《招标投标法》第十条规定,不属必须招标的项目,其未将该工程项目承包给被上诉人已构成违约,应当承担违约责任,应按双方约定赔偿被上诉人15万元。被上诉人认为免税可以不开具发票,况且,我方已将全额税款押在土地局,上诉人以此为由不支付利息是无根据的。上诉人与被上诉人签订的两份合同主体合格,系双方的真实意思表示,且内容及程序合法,应为有效合同,上诉人单方违约造成被上诉人损失理应赔偿。因此,上诉人的上诉请求不成立,应当驳回其上诉请求,维持原判。

  经审理查明,被上诉人申请法院执行,依据三亚市城郊人民法院(1997)城执字第28-3号裁定书取得了位于三亚市红沙居委会狮子岭16亩土地使用权及其附属物为五栋未完工的别墅的所有权。2003年4月26日,被上诉人又与海南省三亚市实业开发公司签订《土地使用权转让合同》约定,转让该公司与被上诉人16亩土地相邻的14亩土地的使用权,转让价款为110万元。2003 年 4 月 29 日,被上诉人将上述土地与上诉人签订《 土地使用权转让合同 》,约定:被上诉人将狮子岭的 30 亩土地使用权及地上附属物为 5 栋未完工别墅转让给上诉人,转让款为344 万元;合同生效后,被上诉人必须将30亩地上的杂物、施工材料清理干净,别墅前的一栋旧楼拆除事宜由上诉人负责协调,具体拆除工作由被上诉人负责。同日,双方又签订《补充协议》约定:被上诉人应在土地使用权过户之前清理好地上的杂物,在收到全部转让款后 5 日内把土地交给上诉人;上诉人承诺将5 栋别墅的续建工程承包给被上诉人施工(施工合同按《合同法》另行签订),若因故未开发该项目而无法将工程承包给被上诉人,则上诉人赔偿被上诉人经济损失 15 万元。被上诉人在办理 30 亩土地使用权过户给上诉人的手续中,因海南省三亚市实业开发公司转让给被上诉人的 14 亩土地使用权已在 1999 年 12 月 22 日被海南省高级人民法院裁定查封,故无法办理该查封地的过户。2003年10月20日,被上诉人将16 亩土地使用权及其附属物5栋未完工的别墅过户至上诉人名下,旧楼尚未拆除。在履行合同过程中,双方已口头达成转让标的为16亩土地使用权及其附属物5栋未完工的别墅,转让款为190万元的合意。至今,上诉人已支付被上诉人土地转让款 1744033.1元,尚余155966.9元未付。2004 年 2 月,上诉人未按约定将5 栋别墅续建工程发包给被上诉人,而发包给海南省第六建筑工程公司承建,该工程款结算为 270 万元。

  另查明: 2003年11月21日,上诉人与被上诉人签订《交接协议》,约定:被上诉人已将转让地清理完毕,并将16亩土地及地上附属物无纠纷交付上诉人;自协议签订盖章之日起,红沙狮子岭16亩土地及地上附属物归上诉人所有,上诉人有权对其项目进行任何处置,被上诉人无权干涉。被上诉人的《企业营业执照》、湛江市粤西建筑工程公司的《资质证书》、《授权书》及《建筑工程施工许可证》、《施工企业登记考核数据》,相互印证,可证实上诉人的总公司湛江市粤西建筑工程公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质,被上诉人系国有公司,具有一定的技术能力,对外具备一定的责任和承揽能力,具有签订工程施工合同、施工报建等资质。

  本院认为,上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》主体合格,是双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。在履行转让合同过程中,双方均清楚其中被上诉人与海南省三亚市实业开发公司约定转让的14亩土地已被法院查封,无法办理过户手续,被上诉人仅将16亩土地及地上5栋未完工的别墅办理过户给上诉人并交付其占有使用,上诉人没有异议,并按确认转让款190万元向被上诉人履行付款义务。依据双方实际履行合同的情况,应认定双方已就原合同转让标的达成新的合意。上诉人已按新合意支付了转让款1744033.1元,并以被上诉人未开具收款发票而拒付尚余转让款155966.9元。由于双方未对如何出具发票问题达成一致,故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(五)项及第六十六条之规定,上诉人支付转让款的同时,被上诉人应开具收款的发票,但被上诉人收到部分款后并未开具相应发票,因此,上诉人拒付余款的行为未构成违约。上诉人主张不付转让款余款利息,于法有据,应予支持。被上诉人是独立企业法人,其所发包的工程属于商品住宅,根据国务院制定的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条第(五)项之规定,建设商品住宅包括经济适用住房必须进行招标,本案的续建工程项目应为必须招标工程项目的范围。但考虑本案的特殊性,上诉人发包给他人续建的工程项目曾经是被上诉人承建的,应当是合法的工程,续建的工程属半拉子工程,据此只要承建单位具有相应的建筑资质,虽未经招标、投标程序,亦不应据此而认定发包条款无效。《交接协议》与《补充协议》是两个内容、效力相互独立的协议,上诉人以《交接协议》第二条对所有权的约定,对抗《补充协议》第三条的承包权约定,主张被上诉人已放弃请求赔偿15万元损失的权利,无法律依据与事实依据。综上,上诉人主张《补充协议》第三条约定无效,理由不充分,不予支持。该协议系双方的真实意思表示,且约定未违反法律、行政法规的强制规定,应属有效。被上诉人依约已将转让标的过户至上诉人,转让地已清理完毕并交付上诉人占有使用,履行了义务,上诉人未将续建工程发包给被上诉人,其行为已构成违约,应承担相应的民事责任。上诉人与被上诉人对双方签订合同的真实性无异议,主要对《补充协议》第三条约定的有效性有异议,本案事实比较清楚,权利义务关系较明确,争议不大,依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第168条及最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条之规定,本案不属适用普通程序审理案件的法定情形,因此,上诉人提出适用简易程序审理本案的异议不成立,原审适用简易程序审理本案并无不当。因此,原审判决认定事实基本清楚,程序合法,但适用法律和处理结果均有不当之处,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项,《中华人民共和国合同法》第六十二条第(五)项、第六十六条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:

  一、维持三亚市城郊人民法院(2005)城民一初字第906号民事判决第三项,即驳回原告粤西公司的其它诉讼请求;

  二、变更三亚市城郊人民法院(2005)城民一初字第906号民事判决第二项为:上诉人天行公司自本判决送达之日起十日内赔偿被上诉人粤西公司15 万元;

  三、撤销三亚市城郊人民法院(2005)城民一初字第906号民事判决第一项,即被告天行公司应自本判决生效之日起十日内,向原告粤西公司给付土地使用权及附属建筑物转让款 155966 . 9 元和利息17378.95元;

  四、上诉人天行公司应自本判决送达之日起十日内,向被上诉人粤西公司支付土地使用权及附属建筑物转让款 155966 . 9 元;

  五、上诉人天行公司向被上诉人粤西公司付清所有款项时,被上诉人粤西公司应给上诉人天行公司开具190万元的发票。

  一、二审案件受理费共12191元,由上诉人天行公司与被上诉人粤西公司各负担一半。

  本判决为终审判决。

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